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2017年3月，凯撒复牌，久未公开露面的郭英成代言凯撒，设定三年内突破1000亿的销售目标。今年298亿的销售额进一步伤害了我们两年的活力。当时，我们对郭英成的态度有了更好的猜测。

2018年3月，复牌一年的凯撒发布2017年年报，合同销售额447亿元，同比快速增长50%。净利润由最近三年亏损转为盈利，四年后分红完全恢复。投资者开始转向凯撒。

2019年3月，凯撒提交了2018年的成绩单。合同销售额同比增长57%，超过700亿元，净负债率同比增长64个百分点，达到236%，一年内偿还债务的贷款同比增长51亿元。1000亿元的目标是一致的，金融形势继续优化，投资者和业内人士正在争夺凯撒。

五年过去了。从被人诟病亏损到利润上升、股价上涨，2018年的凯撒集团，凭借一系列的飞高数据，可谓是行业内“勤劳、多元化”企业的典范。扭亏为盈后，利润居然下降了。就在两年前恢复交易时，媒体和投资者对郭英成的提问最少，那就是凯撒的金融问题。

当时，郭英成回应道：“我们未来压力不大，但有挑战，我对公司未来的发展充满信心。”。

正如其所言，在过去两年里，凯撒的金融数据变得更加谨慎和务实。凯撒2018年业绩公告显示，公司全年毛利率112.3亿元，同比快速增长24.6%，毛利率28.8%，同比增长1.5个百分点。扣除所得税费用、融资成本、投资性房地产公允价值收益等影响因素后，净利润最终为32.9亿元，同比快速增长8.2%。

结果净资产同比增长21.1%，超过363.4亿元。从2017年扭亏为盈到2018年利润进一步下滑，凯撒已经步入正轨，摆脱了外界的困惑。另一方面，中国人民银行深圳市中心支行原行长张建军等高级金融机构也加入了凯撒的行列，该行在债务偿还操作方面也比以前更加谨慎。截至2018年底，凯撒集团贷款总额约为1087.7亿元，其中1年内需要偿还债务约169.7亿元，1至2年内需要偿还债务约345亿元，2至5年内需要偿还债务约330.2亿元，5年后需要偿还债务约242.8亿元。

比例方面，2018年末凯撒集团短期债务占比16%左右，2017年末为20%，债务结构优化。截至2018年底，凯撒集团享有现金和银行存款(包括银行存款、现金和银行结余及限制现金)约229.2亿元，几乎覆盖了一年内到期的债务，并有结余。

此外，2018年12月，凯撒地产在香港主板成功上市，进一步承担了集团的融资和债务压力，拓宽了凯撒集团与资本市场的对接渠道。凯撒“带血复活”缓慢，区域培育价值近2万亿，其中一个重要原因是其在大湾区精辟的培育策略。

2018年，凯撒在大湾区的合同销售额占集团总合同销售额的近60%，包括深圳凯撒未来城、深圳平湖凯撒广场和深圳凯萨城市广场等。并在2018年多次荣获区域和城市销售桂冠。在凯撒2018年新增土地储备中，大湾区新增土地储备120.7万平方米，约占新增土地储备总额的28.5%。但若以M&A权益成本计算，凯撒在大湾区追加土地储备支出87.8亿元，占集团2018年追加土地储备投资总额的55.6%。

截至2018年底，凯撒在大湾区的土地储备总量为1300万平方米，占土地储备总量的54%，与深、广、惠并列 除了大量的二级R&D储备外，凯撒在大湾区仍稳坐“由原转王”的位置。2018年，凯撒成功改造为深圳东门路、广州小平村、珠海滨水花都花园等3个老项目，总面积57万平方米转土储存，可销售价值超过330亿元。截至2018年底，加上2018年夺冠的广州市白云区小平村改造项目，凯撒总面积约3000万平方米(不算土地储备)，其中99%位于大湾区，其中深圳和广州分别占31.8%和31.6%，中山和惠州分别占23.3%和11.4%，与之相对应，还包括深圳81个项目、广州12个项目和中山16个项目，可预计未来1-2年，凯撒集团将有10个项目建设土地供应，价值近千亿；中期在深圳和广州将有14个项目，价值约4500亿元。

为了创造一个长远的未来，凯撒将置换面积2000万平方米的老项目，并陆续向市场供应，价值超过1.3万亿元。原一级改为二级R&D，近2万亿的大湾区价值储备将成为凯撒业绩持续快速增长的有力支撑。多元、三路、多元开花除了多元化的土地收购和房地产，凯撒还规划了多个多元化板块——，如财富管理、文化体育、旅游、酒店、餐饮、物业、航海、医疗、教育、茶和红酒等。并有10多年的多元化发展经验。

年报显示，2018年集团内整合的七大板块的收入均实现了务实甚至大幅的快速增长，为凯撒的收入实力做出了贡献。其中：物业销售收入360.81亿元，同比快速增长15.62%，占集团全年总收入的93.22%；租金收入2.79亿元，同比快速增长11.63%，占本年度集团总收入的0.72%；物业管理服务收入5.16亿元，同比快速增长63.43%，占本年度集团总收入的1.33%；酒店及餐饮业务收入2.5亿元，同比快速增长53.69%，占集团年内总收入的0.65%；影剧院、百货商店、文化馆业务收入4.91亿元，同比快速增长108.57%，占集团全年总收入的1.27%；水路客货业务8.11亿元，同比快速增长51.10%，占集团年内总收入的2.09%；其他收入2.78亿元，同比快速增长279.47%，占集团年内总收入的0.72%。此外，目前凯撒旗下或控股的多元化上市公司有五大平台，分别是凯撒健康、凯撒地产、NTP、穷云科技、生化蓬勃发展。据报道，与其他同行的统一管理不同，为了使其多元化的行业能够建立专业化和成熟的发展，凯撒的多元化行业是由独立国家的专业公司发展起来的，而每个专业公司都将是独立国家的原董事会，进行独立的国家管理。

郭英成回应称，未来凯撒将采取“一个一个成熟，一个一个拆分”的管理模式，预计未来五年多元化经营的收入将占凯撒集团总收入的30%~40%。同时，通过房地产与多元化的有序关系，有望提供更多优质土地，为城市文化的丰富发展做出更多贡献。

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